Grondbeleid

Inleiding
Voor diverse gemeentelijke activiteiten is grond- en vastgoed nodig. Gemeentelijke plannen op onder meer het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben consequenties voor het grond- gebruik in de gemeente. Dat betekent in veel gevallen dat het bestaande gebruik veranderd dient te worden. Zeggenschap over grond en vastgoed is dan ook van groot belang voor het verwezenlijken van publieke voorzieningen en initiatieven in de fysieke leefomgeving.

Een goede werking van de grond- en vastgoedmarkt is belangrijk om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik te bevorderen en de kwaliteit van het ruimtegebruik te verhogen. Wij voeren daarom grond- en vastgoedbeleid met het doel veranderingen in het grond- en vastgoedgebruik te sturen. Zo kunnen we het bereiken van onze doelen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economie, werkgelegenheid, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer veilig stellen. Het grond- en vastgoedbeleid is een ondersteunend middel om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke doelen in de fysieke leefomgeving te realiseren.

Doel
Grond- en vastgoedbeleid is geen doel op zich, maar is doelgericht ingrijpen van de overheid op de grond- en vastgoedmarkt om te komen tot een efficiënte en rechtmatige verdeling van onroerend goed en van lasten en baten bij de ontwikkeling ervan. De doelstelling is, in beginsel, driedelig.

• Wij grijpen in op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik (c.q. ruimtelijke ontwikkeling). Denk aan genoeg betaalbare huur- en koopwoningen, ruimte voor bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen.  
• Het beleid is gericht op het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en de marktwerking op de grond- en vastgoedmarkt.
• Het beleid is gericht op de verdeling van lasten en baten (tussen gemeente en grondeigenaren) die ontstaan door overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

In de ontwerp omgevingsvisie ‘Leudal, natuurlijk’ en overige beleidsnota’s leggen wij ruimtelijk beleid en doelstellingen, samenhangend met de ontwikkelingsopgaven van wonen, werken, voorzieningen en (ruimtelijke) projecten vast. Het Grond- en vastgoedbeleid borgt een eenduidige en transparante beleidslijn voor het sturen en beheersen van ruimtelijke projecten. Het is een middel om beleidsinhoudelijke doelstellingen te verwezenlijken voor gebruik, beheer en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Ook is het (voeren van) Grond- en vastgoedbeleid ook een belangrijk instrument voor het bereiken van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet.

Herziening Nota Grond- en vastgoedbeleid
Nieuw beleid is vastgesteld in 2023. Met het vaststellen van het nieuw beleid wordt beoogd de instrumenten van het grond- en vastgoedbeleid zo in te zetten dat we onze ambities en opgaven in de fysieke leefomgeving, optimaal kunnen realiseren. Om dit mogelijk te maken hebben we gekozen voor het toepassen van situationeel grond- en vastgoedbeleid.

Hier gaan we in op de ontwikkelingen:
Als gevolg van de  inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) de 'notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken' in 2023 geactualiseerd. Deze notitie is op een aantal punten sterk afwijkend van de vorige notitie. De belangrijkste wijzigingen en toevoegingen zijn de volgende: De notitie is geactualiseerd voor wat betreft de begrippen en bijbehorende definities. Denk hierbij aan het vervallen van exploitatieplan en de nieuwe begrippen omgevingsplan.

• Wijziging kostenverhaal faciliterend grondbeleid.
• Aanpassingen op basis van voortschrijdend inzicht sinds de notitie Grondbeleid uit 2019. Naar aanleiding van voortschrijdend inzicht heeft de commissie BBV de volgende aanpassingen doorgevoerd:
  • De voorwaarden voor warme gronden zijn aangepast naar aanleiding van de praktijksituaties met ingang van boekjaar 2022.
  • Voorbereidingskosten bij zowel actieve als facilitaire grondexploitaties mogen na vijf jaar ook worden voorzien in plaats van te worden afgeboekt. Daarmee wordt gehandeld in lijn met de afschrijvingstermijn van vijf jaar voor immateriële activa, worden risico’s voor de gemeente beperkt, maar blijft de mogelijkheid bestaan om deze kosten alsnog te betrekken in een nog voorziene bouwgrondexploitatie of kostenverhaal.
  • De commissie BBV heeft vanaf 2016 in notities en beantwoorde vragen over grondbeleid ernaar gestreefd om waar mogelijk aan te sluiten bij de fiscale regelgeving. Inmiddels blijkt dat de fiscale praktijk daar van afwijkt bij de jaarwinstbepaling. Als gevolg daarvan voert de commissie BBV de volgende aanpassingen door:
    • De rentetoerekening aan actieve grondexploitaties wordt vereenvoudigd door toe te staan dat de in een gemeente reeds gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties.
    • Winstneming via de percentage of completion-methode (POC-methode), dat wil zeggen op basis van de betrouwbaar geraamde winst naar rato van de realisatie van verkopen èn kosten, vindt pas plaats als de resterende looptijd van een grondexploitatie tien jaar of minder is.
  • Binnen een gemengde exploitatie met bouwgrondexploitatie- en faciliterende projecten mag het resultaat gesaldeerd worden indien de deelgebieden onlosmakelijk in de ontwikkeling met elkaar verbonden zijn.

Uitvoering grondbeleid
In de praktijk was in de afgelopen jaren vooral het faciliterende Grondbeleid het adagium. In het nieuwe Grond- en vastgoedbeleid van de gemeente Leudal is ervoor gekozen situationeel Grond- en vastgoedbeleid toe te passen, zodat per geval de strategie afgewogen kan worden. Het zou bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk-, maatschappelijk- of volkshuisvestelijk oogpunt op een gegeven moment wenselijk kunnen zijn om toch over te gaan tot actief grondbeleid. Om deze keuze op basis van objectieve criteria te kunnen maken wordt in de nieuwe nota aan het grond- en vastgoedbeleid een afwegingskader toegevoegd.

Op grond van de nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid heeft onze gemeente diverse instrumenten tot haar beschikking. Gedacht dient te worden aan: het grondprijsbeleid, uitgiftebeleid voor bouwgrond en reststroken, verkoopbeleid ‘gronden niet voor de openbare dienst bestemd’, verwervingsbeleid, kostenverhaal, activeren van de (grond)exploitaties en periodiek bijstellen van de (grond)exploitaties als gevolg van de ontwikkelingen en risico’s gedurende de looptijd van de exploitatie. Deze instrumenten zijn nader uitgewerkt in de nieuwe nota en worden in overeenstemming met het vastgestelde beleidskader toegepast.

In het kader van de uitvoering grondbeleid gaan we onderstaand in op de (grond)exploitaties die in 2027 in uitvoering of afgerond zijn.

• Baexem - Witte huis
  De gronden zijn eind 2024 verkocht en overgedragen aan de koper. Er dienen in 2026 nog werkzaamheden uitgevoerd te worden, het verleggen gasleidingen die te dicht tegen de oppervlakte aan ligt van het perceel. De verwachting is dat de exploitatie in 2026 kan afgesloten.

• Grathem - Sportlaan
  Eind 2023 is de exploitatie geactiveerd. In 2024 zijn de kavels in eigendom overgedragen aan de koper. In 2026 worden de werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken uitgevoerd. Naar verwachting zal de exploitatie in 2027 worden afgesloten.

• Haler - Pinxtenstraat

Het bestemmingsplan voor de 5 levensloopbestendige woningen is onherroepelijk. Wonen Limburg onderzoekt momenteel of ze dit plan kunnen afnemen. Na verkoop en realisatie kan deze exploitatie worden afgesloten.

• Heythuysen - Bevelanden fase 1
  De infrastructuur voor fase 1 deel 1 is nagenoeg afgerond. Er dient nog een verbindingsweg aangelegd te worden die het ruimte voor ruimte gebiedsdeel Den Hoeck ontsluit/verbindt met Bevelanden fase 1 deel 2. Momenteel wordt den Hoeck bouwrijp gemaakt. Pas na afronden van het bouw- en woonrijp van de locatie den Hoeck zal de realisatie van de verbindingsweg in de definitief aangelegd worden. De verwachting is dat dit in 2028 wordt afgerond.

• Heythuysen - Burgemeester J. van Sonlaan

Voor het realiseren van dit plan is er een overeenkomst gesloten met een derde partij. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het plan in 2028 gerealiseerd zal worden in overeenstemming met de overeenkomst.

• Hunsel – herontwikkeling sportvelden
  In 2024 is de exploitatie geactiveerd en zijn voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd teneinde de gronden bouwrijp te maken in 2026. Afhankelijk van de verkoop verwachten we dat de exploitatie in 2029 kan worden afgesloten.

• Roggel - Beeklaan

In 2025 zijn de noodzakelijke vergunningen verleend. De bouwrijp maken en de werkzaamheden van de nutspartijen zijn afgerond. De aannemer start in 2026 met de woningbouw. De woonrijp maken van de infra start na de bouwvak 2026. De verwachting is dat de facilitaire grondexploitatie afgesloten zal worden 2027.

• Kelpen-Oler - 't Heukske

In 2025 is de exploitatie geactiveerd. Na besluitvorming in de gemeenteraad zullen de voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd en wordt een deel van de grond overgedragen aan de kopers (zijnde een ontwikkelaar en de woningbouwcoöperatie) die een deel van het plan zullen realiseren.

• Neeritter - Op den Heuvel - Zilleveld/Linderveld

Voor de bouw van twaalf woningen hebben de initiatiefnemer en de gemeente in 2024 een anterieure overeenkomst gesloten. In 2025 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend door de initiatiefnemer. Het proces rondom deze aanvraag loopt nog en partijen zijn hierover nog in gesprek.

• Baexem - Kloosterterrein Mariabosch

In 2022 heeft de provincie voor dit project (Beleidskader ISV 3) subsidie verleend. Bij ontvangst van de verleende subsidie heeft de gemeente deze middelen doorgezet naar de ontwikkelaar. Begin 2024 hebben Gedeputeerde Staten van de Provincie Limburg vastgesteld, dat de ontwikkelaar niet aan de gestelde resultaatverplichtingen heeft voldaan, waardoor het voorschot terugbetaald dient te worden aan de provincie. De terugbetaling aan de provincie heeft reeds plaats gevonden door de gemeente eind 2024. De gemeente ontvangt de middelen terug van de ontwikkelaar binnen één maand na inwerkingtreding van de omgevingsvergunning voor de sloop en nieuwbouw van de Middenbeuk.

• Ittervoort - Bedrijventerrein Ittervoort fase 4
  Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Ittervoort vierde fase is 22 december 2020 vastgesteld. Er zijn beroepschriften ingediend. Er is nog steeds geen duidelijkheid over het vervolg. Voor de voorlopige realisatieplanning gaan we ervan uit dat er in het eerste kwartaal 2026 een uitspraak ligt. Op basis van een positieve uitspraak starten we in het tweede kwartaal van 2026 met de aanbesteding voor archeologie en in het derde kwartaal met de uitvoeren van het proefsleuven onderzoek. De aanbesteding voor het bouwrijp maken volgt dan ook eind 2026 ofwel begin 2027. Parallel aan deze stappen wordt gewerkt aan het sluiten van de koopovereenkomsten met de kandidaat kopers. Het streven is het project af te ronden in 2030.

• Ittervoort - Uitbreiding winkelgebied aan de Napoleonsweg (supermarkt locatie)
  Er is een principe overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar voor de verkoop van de supermarktlocatie in Ittervoort. In 2024 is de grondexploitatie geactiveerd voor het winkelgebied Ittervoort. Het streven is het project in 2032 af te ronden.

• Heythuysen - Brandweerkazerne
  In 2024 is de grondexploitatie geactiveerd om de gronden bouwrijp te maken voor de realisatie van de nieuwe brandweerkazerne voor de kernen Heythuysen en Roggel. De verwachting is de verkoop en overdracht van de gronden te realiseren in 2026 en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken in 2026 - uiterlijk 2027 - af te ronden. Hierna kan de exploitatie worden afgesloten in naar verwachting 2028.

• Grathem - Notaris Philip Houbenstraat

In 2025 is de exploitatie geactiveerd. Na besluitvorming in de gemeenteraad zullen de voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd teneinde de uitbreiding van het gezondheidscentrum mogelijk te maken. Plan is op verzoek van de aanvrager ingetrokken. Door de gemeente zal worden onderzocht wat de mogelijkheden voor de ontwikkeling van deze locatie zijn.